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仅18个月 杭州二手挂牌从2.5万飙至9.4万套

发表于 2019-11-01 17:41:10    阅读 4563

原标题:仅18个月,从25,000台到94,000台!杭州田亮的二手货上市情况如何?

(作者:麦格,本文转载自微信公众号“楼层”,凤凰网地产已获授权)

杭州正在进行“二手房爆炸”。

截至今天上午9点,杭州二手房上市数量已达94124套(含商品房)。以目前的速度,它将很快超过历史上的10万大关。

这是什么概念?根据9月份6,098套住房的交易水平,即使没有新的住房供应,也需要16个多月才能消除。

在过去的三年里,杭州的二手上市量,就像一辆刚刚起步的跑车,一直处于加速阶段,尚未达到速度极限。

尤其是自去年以来,速度一直在飞速增长。

2018年3月,只有25,000套。7月中旬,有40,000台被打破。8月底,安装了50 000多台。10月底,超过了60 000套门槛。今年5月底,安装了77,000台。现在有94,000台...

仅在一年半的时间里,上市量就飙升了近三倍。它是如何做到的?

如果你把上市数量看做一个水池,在过去的三年里,至少有三个打开的水龙头持续注水。

首先,由于购买限制,许多二手房被推向市场。以当地家庭为例。如果已经有两个套房,如果你想换房间或者再换一次,你必须“卖一套买一套”。

第二,由于价格有限,投资红利突出。许多人选择卖掉手中的二手房,换上价格有限的高质量新房。

第三是归还交付给潘虹的第二栋新房子。第一手倒挂,交货时间早,投资比例高...是他们的典型特征,如西湖国际城、江南的明星等。

一般来说,第三个水龙头的能量最大。

看看这一系列奇怪的数字:2016年售出205,000套商品房,2017年售出163,000套;2018年为149,000台。即使在今年上半年,也有61,000套。

大量投资二手房的涌入,加上有限购买价格的提升和随后市场降温的影响,最终导致了田亮的上市。

今天,“地板”将以泛奥运运动板块为例,通过对过去三年市场投放的新板块的分析,准确展示了该板块二手市场的变化,从而反映了整个市场的起伏。

(注:本文所指的泛奥运运动板块位于建设路、金鸡路、金城路、凤庆大道环绕的城市西北部)

第一部分

"程庆修已经卖出去了,昨天刚去处理转会事宜."

十几天前,我的一个朋友老k突然发了微信,兴奋地说:“能以高价卖出房子真幸运。

老k从事房地产相关行业。2014年,他以不到14,000元的单价在清秀市购买了一套89㎡的三居室公寓,装修后将用作婚房。今年年底,我计划去接我的父母,并想再买一套改良的大公寓。

因为我妻子已经有一套旧的小公寓(学区的房子),我只能在限制条件下卖掉它。

卖房子的想法是在今年六月产生的。然而,6月份之后,二手市场已经降温。程庆修的大多数房屋实际售出不到40,000套,远不能满足预期的40,000多套旧房

也许时间不多了。八月份,一位“任性”的顾客出价42000元。欣喜若狂的老国王一言不发地立即签署了合同。

对于这个价格,老k太满意了。用他自己的话来说,判断形势并及时采取行动可以称为神圣的行动。

“城北和城西的限价只有37500元/㎡,而且有很多新房子和次新房子。出售二手房的压力太大了。”老k说,目前的市场不像以前那么热了,所以尽早搬家,然后再慢慢选择新房子是没有错的。

从过去一个月的市场表现来看,老k的经营非常成功。

首先,9月25日,程庆修成交了一套房子,虽然是一套128㎡的大公寓,但单价只有33144元/㎡。

其次,最新的彩票数据显示,新盘的中奖率远低于预期。然而,翡翠之星和长江以南说普通话的人几乎一路被抢劫。

根据老K的意思,我再次检查了下板的供应情况,发现住房供应充足。

据不完全统计,城市北部和西部交付的住宅建筑数量+正在出售的新建筑数量+未上市项目数量已超过23,000栋。目前,仅住宅上市的数量就超过1000家,竞争也不小。

第二部分

"上市数量从17年增加到18年。"当地的高级机构告诉我。

在2016年这股市场浪潮开始之前,城市北部和西部的住宅区并不罕见。例如萧山当地的房地产企业,如湖滨花园、地香、恒源、莱茵传奇、博鳌市等。拥有大量自住和客住建筑,平均挂牌量。

包括费霞县和程庆修,这些都是外资住宅企业开发的,因为销售周期只是“失去的5年”,房价低,投资比例也很低。

就像老国王当时买房的心态一样,他只是觉得自己买得起。至于后来的房屋出售,在限制下更是束手无策。

该机构告诉我,在过去的两三年里,在程庆修和费霞县等住宅区出售房屋的房东主要是想改善现状,但由于首付不足或缺少房票,他们不得不先出售房屋。

然而,2016年房价快速上涨后,再加上价格限制,投资和购房需求的迅速扩大,逐渐取代了自住式购房的思维方式。

然而,由于地处城市北部和西部的特殊位置,承担奥林匹克运动和滨江两大溢出需求就更加明显了。

春江天喜在开幕时被挤过大门,江南之星是2017年杭州最大的单盘卖家,桂宇江南是中奖率最低的,翡翠之星在四个月内就结束了...

是的,在过去的三年里,这堆神奇的红盘子都出现在城市的北部和西部。主要建筑师是众多投资者。

正是在这一时期,我的一位前同事老徐实现了改进+投资的双重完美运作。

早在2010年,老徐就在博鳌市购买了一套89㎡的小公寓。后来,当他们结婚生子,他们的父母来帮忙时,房子不可避免地拥挤起来。

从那以后,老徐一直在考虑换一栋大房子(如果他的积蓄不够,他会自己再买一栋)。

在2017年限制价格后,他终于找到了机会。在看了很多新的布景后,他瞄准了春江天喜二期139㎡。

当时,老徐是这样想的。博鳌市的收购价格翻了一番,后续跟进空间相对有限。春江天喜是一套精装新房,靠近奥运,价格有限,潜力更大。"不管情况有多糟,至少可以得到改善。"

在那年上半年,高效的老徐完成了房间的更换。精装书的单价大约是3万元。

第三部分

老国王和老徐一个接一个地为城市北部和西部的二手市场升温。

然而,板块上市数量飙升的最大原因是投资红盘的持续交付。

从去年年底开始,2016年后出售的新房将陆续交付。对许多投资者来说,交付等于交付。

由于基数巨大,即使只有5%或10%的市场已经进入市场,数量也是惊人的。

2017年底交付的江南国际城打响了“交付”的第一枪。"交货前,20多名房东,几乎所有的投资者,都来列出他们的名字."中间人王回忆道。

据统计,仅2018年上半年,江南国际城营业额就超过80台,不到两年。

据我统计,到目前为止,江南国际城的上市量+累计成交量约为200套,占住房供应总量的近10%。

然而,这仅仅是该市北部和西部大规模交付浪潮的开始。

2018年初,另一道红色的菜——香月傲芙被送到盘子里。当时有1200多个家庭成为二手交易的主要力量,因为价格相对较低(30000-40000英镑)。

到目前为止,大约有70个单元在社区销售和上市,总营业额接近60个单元,综合营业额为10%。

但最激烈的是今年早些时候我送来的江南之星。

它一交付,几十间套房就被扔掉了。到目前为止,已有94个单位在社区上市,共有99个单位售出。总周转率超过10%(交付了1,800多台)。

只有半年的交货后,有如此高的流通频率。如果不是投资者,谁会相信?

与此同时,春江天喜一期约1060套高层住宅也交付使用。然而,流入二级市场的房屋数量相对较少,不到50套。

一盘几十套的上市数量,看起来并不多,但基数足够大,只要一小部分,加起来就达到惊人的数量。

我数了下一两年城市北部和西部要交付的建筑,还有海上的岳明兰亭、桂宇江南、翡翠之星、春江天喜二期和江南之星二期。

新市场有文博花城,新市场有崔永大厦和绿城项目。

这部分潜在的住宅供应总计近6000套。它会流入二级市场多少?根据5%,有300套,10%有600套。

第4部分

城市北部和西部的变化只是杭州房地产市场的一个缩影。

在过去三年里,几乎所有限价红色订单的板块都出现了类似的情况。

典型的代表是,例如,桑迪比。杭州唯一的西湖国际城,已经被1万人摇晃了3次,直到今年5月才颁发房地产证。现在到处都是上市房屋和出售房屋。

找房子的好结果显示,目前有113套房子上市,总共售出了近50套(接近6月售出的一半)。总周转率轻松超过10%。

“当市场形势下降时,大多数房东不会降价,预计上市量会增加。”该机构说。

我听说许多投资者已经选择暂时出租,希望等到板块成熟并卖出更好的价格。可以看出,仍有许多潜在的上市公司。

将来,三墩北部只会有越来越多的二手房。

预计到今年年底,西雅图将有1600户家庭入住。将来,还会有云和湖、云谷天京等。,所有这些都具有高投资率。

隔壁的良渚板块相似。

刚送完蓝田,很多房子都进入了中介后台。之后,将会有大量的新房子,如和光陈悦和未来城。

海德公园于今年7月交付,共有76套公开上市,售出15套以上。

此外,临平北中铁一都目前上市的房子,其中三分之二来自第二阶段集团(中铁九一),去年底的胜率不到5%,大多是投资者。

第5部分

诚然,杭州的二手货上市量将继续上升。至少,100,000套不会是终点。

原因很简单,只要双重限制存在,置换改善和投资需求就不会停止。更重要的是,2017年和2018年进入市场的项目基本上要到今年年底和下一年才能交付。

例如,没有一届奥运会举办过。明年之后会有多少房子流入市场?

今年还有几个“万摇”,所有这些都有很多潜在的供应。

然而,中介朋友告诉我,经过两年的红盘交割,将会有更多的投资公司流入市场。

因为真正的红色价格限制是“少于一个”,更多的是一个接一个列出的高地价项目。大型公寓的改善是主要因素。即使价格有限,总价格也不低。自住公寓的比例要高得多。

然而,在短期内,杭州二手房市场的压力指数继续上升,这几乎是不可能逆转的。

一方面,上市量持续增加,成交量较低。另一方面,新房子的供应激增,使得购买更容易。没有价格优势的二手房几乎没有吸引力,除了婚房和学区迫切的刚性需求。

事实上,去年下半年的二手房市场已经发生了巨大变化。

“今年5月,该店完成了17项订单。本月只有4份订单,不到四分之一。”临平北的中介小吴说,现在的主要工作是为房东做思想工作,降低房价。

滨江中介的朋友还表示,目前相对容易成交,也就是那些性价比高的。

如果与去年年中的峰值市场相比,大部分住宅区的二手交易价格已经大幅回落。例如,临平北的金帝海波创下了超过28,000英镑的纪录,而最新的交易不到24,000英镑。

乔伊还有玉京蓝湾,最高成交额为30,000英镑,最近成交额约为26,000英镑。

国家统计局8月份公布的70个大中城市的房价变化也显示,杭州二手房价格比7月份下降了0.1%,这是近9个月来的首次下降。

然而,当一个成熟的房地产市场发展到最后,交易从增量(新房)转向存量(二手房)是必然趋势。

香港和上海都是如此。

上海统计局的统计显示,2018年上海住宅销售面积为1333.29万㎡;根据新沂房地产的数据,同年二手房销售16.3万套,平均100平方米,销售面积为1630万平方米。

因此,在未来很长一段时间内,我们都应该适应二手房上市数量不断增加的情况。这些增加的数字,除了提醒我们市场的变化,还意味着;

找到性价比高的二手房的可能性越来越大。

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